14.04.2015 | Оптимизация налогообложения недвижимости организаций


С 2015 года в Санкт-Петербурге налог на имущество организаций в отношении объектов недвижимости в некоторых случаях рассчитывается от кадастровой стоимости, которая может существенно превышать балансовую. В этой связи компании задумались об оптимизации налогообложения за счет переоформления зданий и помещений на физических лиц. Далее мы проанализируем, имеет ли положительный налоговый эффект такое переоформление.

1. Режим налогообложения недвижимости налогом на имущество организаций.

В соответствии со ст. 375 Налогового кодекса РФ налоговой базой по налогу на имущество организаций, по общему правилу, выступает среднегодовая стоимость имущества. В то же время, в отношении отдельных объектов недвижимости налоговая база определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

В п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ перечислены виды объектов недвижимости, налоговая база по которым может определяться в качестве кадастровой стоимости. В частности, к таковым относятся:

 - административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

 - нежилые помещения которые используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Конкретный перечень объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется в качестве кадастровой стоимости (далее – Перечень), согласно п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ устанавливается уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ.

В Санкт-Петербурге такой Перечень на 2015 год утвержден Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 30.12.2014 № 463 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2015 год». В указанный перечень вошли только здания и помещения площадью более 3 000 кв. м.

Если объект недвижимости не попал в Перечень, то  налоговой базой по налогу на имущество организаций в отношении такого объекта в 2015 году выступает не кадастровая, а среднегодовая стоимость.

1.1. Если объект недвижимости вошел в Перечень объектов, налоговая база по которым определяется по кадастровой стоимости.

Предельная ставка по налогу на имущество организаций, предусмотренная ст. 380 Налогового кодекса РФ составляет 2% от кадастровой стоимости В Санкт-Петербурге в 2015 году утверждена ставка в размере 1% от кадастровой стоимости.

Заметим, что согласно ст. 346.11 Налогового кодекса РФ применение упрощенной системы налогообложения (далее – УСН) организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество организаций, за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость. Поэтому даже если компания применяет УСН, в рассматриваемой ситуации она обязана дополнительно оплачивать налог на имущество организаций.

Таким образом, если принять кадастровую стоимость объекта недвижимости равной 10 млн рублей, размер налога будет составлять 100 тыс. рублей.

1.2. Если объект недвижимости не вошел в Перечень объектов, налоговая база по которым определяется по кадастровой стоимости.

В этом случае налоговой базой продолжает оставаться среднегодовая стоимость объекта недвижимости.

Кроме того, с учетом приведенных положений ст. 346.11 Налогового кодекса РФ, если компания применяет УСН, то в этой ситуации она освобождается от обязанности по уплате налога на имущество организаций.

Если объект недвижимости относится к тем объектам, налоговая база по которым может определяться в качестве кадастровой стоимости, есть вероятность того, что в последующие годы такой объект будет включен в Перечень. Данное обстоятельство также необходимо учитывать.

2. Режим налогообложения недвижимости налогом на имущество физических лиц.

В соответствии со ст. 402 Налогового кодекса РФ налоговой базой по налогу на имущество физических лиц до 01.01.2020 года выступает инвентаризационная стоимость, если только:

 - законом субъекта РФ принято решение об определении налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, либо

 - объект недвижимости включен в указанный ранее Перечень.

В последних двух случаях налоговая база определяется в размере кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С 01.01.2020 года налоговая база в отношении всех объектов будет определяться по кадастровой стоимости.

Согласно закону Санкт-Петербурга "О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге" налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется в качестве кадастровой стоимости только в отношении тех объектов недвижимости, которые попали в ранее указанный Перечень.

Если объект недвижимости вошел в Перечень, ставка по налогу на имущество физических лиц в 2015 году будет составлять 2% от кадастровой стоимости. Таким образом, если принять кадастровую стоимость объекта недвижимости равной 10 млн рублей, размер налога будет составлять 200 тыс. рублей.

Как и в случае с налогом на имущество организаций, существует вероятность того, что уже в период до 01.01.2020 налоговая база по налогу на имущество физических в отношении объектов, которые не включены в Перечень, будет определяться по размеру кадастровой стоимости (если в закон Санкт-Петербурга будут внесены соответствующие изменения). В этом случае предельная ставка по налогу будет составлять 0,5% от кадастровой стоимости. При стоимости объекта недвижимости в 10 млн рублей, размер налога - 50 тыс. рублей.

Что касается возможности применения налоговых льгот, то в силу ст. 407 Налогового кодекса РФ они предоставляются только в отношении следующих объектов недвижимости: 

 - квартира или комната;

 - жилой дом;

 - помещения или сооружения, используемые исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также жилые помещения, используемые для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек;

 - хозяйственные строения или сооружения, площадью менее 50 кв.м., которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства;

 - гараж или машино-место.

Следовательно торговые и офисные помещения не относятся к тем объектам, которые могут попасть под действие льгот.

Подведем итог по вопросу о том, возможна ли оптимизация налогообложения недвижимости по кадастровой стоимости при переоформлении объекта на физическое лицо. Примем кадастровую стоимость равной 10 млн рублей.

1. Если объект входит в Перечень объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется в размере кадастровой стоимости, то размер налога будет составлять:

 - для компании - 100 тыс. рублей;

 - для физического лица - 200 тыс. рублей.

Переоформление недвижимости приведет увеличению объема налогов.

2. Если объект не входит в Перечень, а компания не применяет УСН, то налогообложение не будет привязано к кадастровой стоимости, а экономическую обоснованность переоформления следует определять в зависимости от размера балансовой и инвентаризационной стоимости.

3. Если объект не входит  Перечень, а компания применяет УСН, то размер налога будет составлять:

 - для компании - 0 рублей;

 - для физического лица - % от инвентаризационной стоимости.

Переоформление недвижимости повлечет увеличение объема налогов.

Таким образом, с учетом текущего регулирования налогообложения недвижимости изменение собственника объекта недвижимости на физическое лицо не даст положительного налогового эффекта, а, напротив, приведет к увеличению налогового бремени.
В связи с изложенным, мы рекомендуем использовать альтернативные законные формы оптимизации налогообложения.

Комментарий подготовлен юристом юридической фирмы "По праву" Владиславом Савиных

Юридическая фирма "По праву" предоставляет профессиональные услуги в области коммерческой практики.

Телефон для связи - 425-33-86.

<< Вернуться к списку

Смотрите также: